A usucapião ordinária normalmente coloca em confronto particulares que litigam em torno da propriedade de um bem imóvel.
Neste artigo, vamos falar sobre o que é a usucapião ordinária, quais são os requisitos exigidos para que ela seja possível e qual é o prazo de posse exigido para cada caso.
Além disso, vamos abordar alguns aspectos importantes da usucapião ordinária, como a boa-fé e o justo título, e explicar como esse processo de aquisição de propriedade funciona na prática.
O que é usucapião ordinária?
A usucapião ordinária é um tipo de usucapião, previsto no artigo 1.242 do Código Civil, que permite que você adquira a propriedade de um bem imóvel através do uso prolongado e ininterrupto da posse por um período de 10 anos.
Entretanto, para que a usucapião ordinária seja possível, é necessário que a posse seja contínua e não contestada pelo verdadeiro proprietário. Além disso, é preciso que haja um título justo e que o possuidor agisse de boa-fé, ou seja, sem saber que sua posse é irregular.
Se esses requisitos forem cumpridos, o possuidor pode então se tornar proprietário do bem pelo processo de usucapião ordinária. Por fim, de acordo com o parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil, o período de posse mansa e pacífica para fins de usucapião ordinária será reduzido para 5 anos se o bem imóvel foi adquirido mediante pagamento e o registro consta em um cartório, mas posteriormente o registro foi cancelado.
Porém, isso se aplica desde que os possuidores tenham estabelecido sua moradia no bem ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Cuida-se da chamada usucapião ordinária por posse-trabalho, usucapião pró-labore ou usucapião tabular.
Portanto, a usucapião ordinária possui duas subespécies, sendo uma que exige 10 anos de posse e outra que exige 5 anos de posse.
Quais os requisitos para usucapião ordinária?
Conforme o art. 1.242 do Código Civil são requisitos para usucapião ordinária:
- posse mansa e pacífica pelo período de 10 ou 5 anos (usucapião ordinária por posse-trabalho, usucapião pró-labore ou usucapião tabular)
- justo título
- boa-fé
Calma, vamos explicar detalhadamente cada um dos requisitos da usucapião ordinária.
Posse ad usucapionem
Primeiramente, para que a usucapião ordinária seja possível, a posse deve ser ad usucapionem, ou seja, pacífica, ininterrupta e com a convicção de ser o dono do bem.
Desse modo, a pessoa que possui o bem deve agir como se fosse o proprietário, com a intenção e a convicção de ser dono. Pessoas como locatários, comodatários e depositários não têm direito à usucapião, pois não possuem a intenção de dono ou animus domini.
Por exemplo, se Lucas comprou um imóvel, tem um contrato de promessa de compra e venda assinado e já pagou o preço, ele tem plena convicção de que é o dono do imóvel.
Posse pelo período de 10 ou 5 anos
A posse deve pelo período de 10 ou 5 anos (usucapião ordinária por posse-trabalho, usucapião pró-labore ou usucapião tabular).
Conforme dito anteriormente, o período de posse será reduzido para 5 anos se o bem imóvel foi adquirido mediante pagamento e o registro consta em um cartório, mas posteriormente o registro foi cancelado.
Entretanto, isso se aplica desde que os possuidores tenham estabelecido sua moradia no bem ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Cuida-se da chamada usucapião ordinária por posse-trabalho, usucapião pró-labore ou usucapião tabular.
Justo título
O justo título é todo e qualquer ato jurídico hábil a transferir a propriedade de um bem, mesmo que não consiga efetivamente fazê-lo devido a algum defeito ou à falta de algum ato necessário para a transferência ser eficaz.
Constituem justo título, dentre outros:
- a escritura pública ou particular de doação
- o legado, servindo como documento o testamento
- a sucessão testamentária, servindo como documento o testamento
- a sucessão legítima
- a escritura pública ou particular de compra e venda
- a escritura particular ou pública de promessa de compra e venda
- a escritura pública ou particular de transferência na dação em pagamento
- a escritura pública ou particular de permuta ou transação
- as sentenças nos juízos divisórios
- a arrematação nos leilões
- a adjudicação
- a escritura de cessão de direitos hereditários
Por fim, conforme estabelece o Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil a expressão justo título abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.
Boa-fé
A posse de boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de qualquer irregularidade na posse, ou seja, quando não há vícios na posse.
Qual o prazo para usucapião ordinário?
De acordo com o artigo 1.242 do Código Civil, o prazo para a usucapião ordinária é de 10 anos. No entanto, o parágrafo único do mesmo artigo estipula que, em alguns casos, esse prazo pode ser reduzido para 5 anos. Isso ocorre quando o bem imóvel foi adquirido mediante pagamento e teve o registro feito em um cartório, mas posteriormente o registro foi cancelado.
O que impede o usucapião ordinária?
Existem algumas circunstâncias que podem impedir a usucapião de um bem imóvel. Algumas dessas circunstâncias são:
- A posse não é de boa-fé: para que a usucapião seja possível, é preciso que o possuidor agisse de boa-fé, ou seja, sem saber que sua posse é irregular. Se o possuidor tiver conhecimento de que sua posse é ilegal, a usucapião não será possível.
- A posse é precária: a posse precária é aquela que depende da vontade do verdadeiro proprietário. Por exemplo, se o possuidor está no imóvel como inquilino ou por comodato, a posse é precária e, portanto, a usucapião não é possível.
- O bem imóvel é de uso público: os bens de uso público, como parques, praças, estradas, entre outros, não podem ser objeto de usucapião.
- O bem imóvel é de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios ou do Distrito Federal: esses bens também não podem ser objeto de usucapião.
- O bem imóvel é objeto de litígio judicial: enquanto um processo judicial sobre a propriedade do bem estiver em curso, a usucapião não pode ser requerida.
Esses são alguns exemplos de circunstâncias que podem impedir a usucapião de um bem imóvel. É importante ressaltar que cada caso é único e pode haver outras circunstâncias que impeçam a usucapião.
Quanto custa fazer usucapião ordinária?
O custo para fazer um processo de usucapião ordinária pode variar bastante, dependendo de diversos fatores, como o valor do bem em questão, a complexidade do processo, as despesas com advogados e outros profissionais envolvidos, entre outros.
Além disso, é preciso levar em conta os valores de taxas judiciais e de eventuais despesas com peritos, caso sejam necessários. Por isso, é difícil apontar um valor exato para o custo de um processo de usucapião ordinária.
O melhor a fazer é entrar em contato com um advogado especializado em direito imobiliário e solicitar uma estimativa de custo para o seu caso específico.
É devido ITBI em usucapião ordinária?
O ITBI não é devido na aquisição de um imóvel por meio de usucapião, pois essa modalidade de aquisição não envolve a transmissão da propriedade, mas sim a aquisição originária do bem através do uso prolongado e ininterrupto.
Conclusão
Em resumo, a usucapião ordinária é uma opção viável para aqueles que desejam adquirir a propriedade de um bem imóvel por meio do uso prolongado e ininterrupto da posse, desde que cumpram os requisitos exigidos por lei.
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